[아이뉴스24 이효정 기자] 10·15 대책 이후 서울 아파트 거래가 급감한 가운데, 강남3구(강남·서초·송파구)에서는 상대적으로 꾸준히 매매거래가 이뤄지며 신고가도 심심찮게 등장하고 있다. 강력한 규제 속에서도 강남권에 '현금 부자'들이 몰린 영향으로 풀이된다.
정부가 주거 안정을 꾀하겠다며 부동산 대책을 되풀이하고 있지만, 선호지역의 거래 비중은 일시적으로 높아지는 '규제의 역설'이 반복되고 있다는 분석이 가능해지는 대목이다.



강도높은 부동산 대책 이후 강남권 거래비중이 크게 높아진 것으로 나타났다. 바다이야기디시 사진은 10·15대책 이후 신고가 거래가 나온 서울 강남구 도곡동의 '도곡렉슬' 아파트 전경. 2025.11.18 [사진=이효정 기자 ]


19일 서울부동산정보광장에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매매 거래 건수는 522건으로 전월 8159건 대비 93.6%나 감소했다. 매매 계약일로부터 30일 이 바다이야기 내에 신고해야 한다는 점을 고려해도 10·15 대책 발표 이후 거래량이 크게 위축된 모습이다.
윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "신고기간이 남아있어도 1일 평균 거래량을 보면 지난달보다 거래량이 급감한 것으로 추정된다"며 "시간을 두고 거래건수를 지켜봐야겠지만, 이런 경향이 하순까지 이어질 가능성이 높아 10·15대책 이후 '거래 절벽' 모바일릴게임 현상은 기정사실이나 다름없다"고 말했다.
올해 서울 아파트 거래량은 3월 9799건으로 크게 늘었다가, 이후 강남3구와 용산구 전체가 토지거래허가구역(토허구역)으로 지정되며 다소 줄었다. 그러나 6월에는 1만1263건까지 다시 증가했고, 6·27 대책 이후 4000건대로 감소했던 거래량도 9월부터는 다시 8000건대 수준을 회복했다.
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서울 아파트 매매 거래 현황 [표=이효정 기자 ]





서울 아파트 매매 거래 비중 현황 [표=이효정 기자 ]


릴게임몰 이는 10·15대책 이후 전체 거래가 큰 폭으로 줄었기 때문이다. 이런 가운데서도 강남권 거래는 상대적으로 활발했다. 이달 송파구 아파트 매매 거래는 112건이었으며, 서초구와 강남구는 각각 51건, 67건이다. 강남3구 전체 거래량은 230건에 달한다. 이는 서울 전체 거래량(522건)의 44.1%로 절반 가까이 차지한다.
다른 지역의 거래량과 비교하면 강남권의 집중도가 더욱 두드러진다. 도봉구는 15건, 노원구와 강북구는 각각 12건, 15건에 그쳐 노도강3구 전체 거래량은 32건, 서울 전체에서 6.1%를 차지했다. 10·15 대책 이전 거래가 활발했던 마포구와 성동구도 각각 5건, 3건에 불과했다. 용산구 역시 10건이었고, 광진구는 2건에 그쳤다.
특히 강남권에서는 간헐적으로 신고가도 속속 나오고 있다는 것이 눈여겨볼 지점이다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 10·15 대책 발표 이후인 지난달 29일 강남구 도곡동 ‘도곡렉슬’ 전용 84㎡가 39억9000만원(7층)에 거래돼 신고가를 기록했다. 지난 7월 기록한 39억원(8층)보다 9000만원 높은 금액이다.
또한 강남구 개포동 ‘개포자이프레지던스’ 전용 84㎡도 이달 7일 41억7000만원(28층)에 거래되며 직전 신고가(지난달 13일 16층, 39억8000만원)보다 1억9000만원 상승했다.
10·15대책은 그 어느 때보다 강도높은 규제로 꼽힌다. ‘수도권 주택시장 안정화’를 목표로 서울 전 지역과 경기도 12개 기초 지자체를 토지거래허가구역으로 지정하고, 집값 구간별로 주택담보대출 한도를 차등 적용토록 했다.
그런데 주거 선호지역인 강남권은 여전히 거래가 상대적으로 많이 이뤄지면서 전체 대비 비중이 높아지는 현상이 나타나는 것이다.
더욱이 이런 현상이 처음 나타난 것도 아니다. 수도권 주택담보대출을 6억원 한도로 제한했던 6·27대책 발표 직후인 지난 7월에도 일시적으로 거래가 줄어들면서 상대적으로 강남권 거래 비중이 높아지는 현상이 나타났다.
지난 6월 강남3구의 매매 거래건수는 1481건으로 서울 전체 매매 거래의 13.1%를 차지했지만 대책 발표 이후인 7월(916건 매매 거래)으로 전체의 22.1%로 역시 비중이 높아지는 경향이 나타났다. 같은 시기 노도강3구는 6월(1243건)에 전체의 11%를 차지했고 7월(527건)에는 12.7%로 소폭 높아지는 수준이었다. 마포·성동구는 6월(1430건) 12.7%에서 7월(232건) 5.6%로 거래 비중이 낮아졌다. 강남3구와 용산구는 지난 3월부터 토허구역으로 지정됐고 6·27대책 당시 마포구와 성동구는 대상지역이 아니었다.
정부가 주거 안정을 목표로 부동산 대책의 강도를 높이며 연달아 내놓고 있지만, 정작 강남권에서는 매수 수요가 꾸준하다는 특징이 드러나는 지점이다.
강남권은 이미 토허구역으로 지정돼 있었기 때문에 서울 전체가 토허구역으로 묶이자 자금력을 보유한 매수자 입장에서는 되레 강남권을 선호하면서 대책의 영향을 덜 받기 때문이란 분석이다.
김인만 김인만경제연구소 소장은 "강남구와 용산구는 지난 3월부터 토허구역으로 지정됐기 때문에 10·15대책으로 서울 전역이 토허구역으로 지정되면서 '핸디캡'이 없이 매수 조건이 똑같아진 것"이라며 "다른 지역들은 토허구역이라는 핸디캡이 발생하면서 시장이 이런 규제에 적응하기까지 거래가 줄어드는 현상이 나타나는 것으로 보인다"고 진단했다.
이어 "10·15대책으로 매매 거래가 줄어들었지만 집값 상승을 주도해온 지역에는 크게 영향을 주지 못한 것"이라며 "현재 시점에서는 서민 주거 지역들에서 여파가 더 크게 나타나고 있는 것으로 보인다"고 지적했다.
서민 주거안정을 위한 부동산 대책이라고 했으나, 서민 주거 지역의 타격이 크고 선호지역의 영향은 상대적으로 덜 받는 현상이 반복되고 있다는 얘기다.
윤 리서치랩장은 "대출 규제에 토허구역 지정까지 더해져 중산층의 '돈맥경화' 현상이 나타나면서 지역별 거래량이 크게 차이를 보이는 현상이 반복되고 있다"고 말했다.
/이효정 기자(hyoj@inews24.com) 기자 admin@slotmega.info